Từ ký hợp đồng đến nhận nhà: 7 bước một gia đình cần biết
7 bước: (1) khảo sát & chốt nhu cầu, (2) thiết kế sơ bộ, (3) hồ sơ kỹ thuật & xin phép, (4) ký hợp đồng thi công với phụ lục vật tư, (5) thi công thô — nghiệm thu từng sàn, (6) hoàn thiện — nghiệm thu từng hạng mục, (7) bàn giao kèm hồ sơ hoàn công và bảo hành.
Nghiệm thu phần thô cùng gia chủ
89% gia chủ chúng tôi gặp đều xây nhà lần đầu. Bài này là bản đồ toàn trình để bạn biết mình đang ở đâu, sắp phải quyết định gì, và chỗ nào cần soi kỹ.
Bước 1–3: Trước khi động thổ
- Khảo sát & chốt nhu cầu (1–2 tuần): đo đạc hiện trạng, khảo sát địa chất nếu đất yếu, kê nhu cầu từng thành viên. Đầu ra: bảng nhu cầu + ngân sách mục tiêu.
- Thiết kế sơ bộ (2–3 tuần): mặt bằng công năng + phối cảnh mặt tiền, chỉnh tối đa 3 vòng. Chốt xong mới sang kỹ thuật — đổi sau bước này là tốn tiền.
- Hồ sơ kỹ thuật & xin phép (3–4 tuần): bản vẽ kết cấu, điện nước, dự toán chi tiết. Nộp xin phép xây dựng (15–20 ngày làm việc).
Hồ sơ kỹ thuật — thứ quyết định giá không đội
Bước 4: Hợp đồng — nơi mọi tranh chấp bắt đầu hoặc kết thúc
Hợp đồng tốt phải có: phụ lục vật tư ghi rõ thương hiệu + mã sản phẩm (không ghi 'gạch cao cấp' chung chung), tiến độ thanh toán theo mốc nghiệm thu (không theo thời gian), điều khoản phạt chậm tiến độ hai chiều, và quy trình xử lý phát sinh bằng văn bản trước khi làm.
Bước 5–7: Thi công và nhận nhà
- Thi công thô (3–4 tháng): gia chủ nên có mặt khi nghiệm thu thép từng sàn trước khi đổ bê tông — đây là thứ không sửa được về sau.
- Hoàn thiện (3–4 tháng): nghiệm thu theo hạng mục: chống thấm (ngâm nước 48h), điện (đo từng lộ), ốp lát (gõ kiểm tra rỗng).
- Bàn giao: nhận đủ hồ sơ hoàn công, sơ đồ điện nước âm tường, phiếu bảo hành (kết cấu ≥5 năm, chống thấm ≥2 năm).
Điều phối tiến độ và ngân sách cho các công trình trọn gói. Người giữ lời hứa 'không phát sinh ngoài hợp đồng' của Lotus Arc.
PMP · ĐH Kiến trúc Hà Nội
Câu hỏi thường gặp
Xây nhà nên thanh toán theo tiến độ thế nào?
Theo mốc nghiệm thu: tạm ứng 10–15%, sau móng 20%, sau mỗi sàn 10–15%, sau thô 20%, hoàn thiện 20%, giữ lại 5% bảo hành 6–12 tháng.
Có cần thuê giám sát riêng khi đã thuê thầu trọn gói?
Nên, nếu bạn không có thời gian hoặc chuyên môn. Chi phí giám sát độc lập 2–3% giá trị công trình, thường tiết kiệm lại nhiều hơn thế từ vật tư đúng chủng loại.
Đổi thiết kế giữa chừng có sao không?
Đổi trước khi thi công phần liên quan thì chỉ tốn phí vẽ lại; đổi sau khi đã làm là đập đi làm lại — cả tiền lẫn tiến độ. Mọi thay đổi cần ký phụ lục trước khi thực hiện.
Cần lời khuyên cho ngôi nhà của bạn?
KTS. Phạm An và đội ngũ sẵn sàng giải đáp trực tiếp — để lại thông tin, chúng tôi gọi lại trong 2 giờ làm việc.